農地は個人資産でありながらも日本の農業生産基盤で、限られている資源です。食料の安定供給を確保するために農地の利用について必要な制限がかかっています。これらの制限を解説し、農地に関わる許認可の種類、申請先及び申請方法を分かりやすく紹介します。
目次
農地法3条
農地の用途を変えずに所有権を移転し 又は、使用貸借権若しく賃借権等権利を設定する
ℚ：どんな時に許可がいる？許可が必要な権利移動及び設定
- 所有権（売買）
- 賃借権（貸す/借りる）
- 使用賃借権（貸す/借りる）
- 永小作権
- 地上権
- 質権
- その他の使用収益権
よくあるのは上の三つ、所有権、賃借権、使用賃借です。
ℚ：どんな条件を満たしたら許可をくれる？許可要件
- 第一号 全部効率利用要件（農地及び採草放牧地のすべてを効率的に利用して耕作等の事業を行うと認められること）
- 第二号 法人の場合、農地所有適格法人である。
- 第三号 信託ではない
- 第四号 農作業常時従事（農地を取得しようとする個人又はその世代員が原則年間１５０日以上農作業に従事すること）
- 第五号 農地等を無断に転賃しない
- 第六号 地域との調和（地域における農地又は採草放牧地の農業上の効率的かつ総合的な利用の確保に支障を生じない）
ピンク色は法改正により賃貸借と使用賃借について個人や法人の新規参入要件が一部緩和され、容易になりました。
ℚ：許可が要らない場合もあるの？主な例外
- 国または都道府県が権利取得
- 土地収用法による収用
- 民事調停法による農事調停によってこれらの権利設定
- 遺産分割や相続（届け出で済む）
- 農地中間管理機構が、農地中間管理事業の実施により農地中間管理権を取得する場合1
ℚ：どこに申請すればいいの？
市町村の農業委員会
ℚ：申請に必要な書類は？
- 許可申請書
- 土地の全部事項証明書
- 賃貸借契約書の写し
- 公図
- 位置図
場合により、必要となる書類
- 新規就農計画書
- 副申請書
- 住民票
- 所有者と相続人の相続関係が明確に分かるもの
- その他農地の地図
申請書類は市町村により多少の相違があり、詳細は市町村のホームページにご確認を。
農地転用４、５条
農地法４条内容：自分が所有している農地を農地以外のものにする
農地法５条内容：自分が所有している農地を農地以外のものにして、他人に売買又はその他の権利（賃貸等）を設定する
農地法４、５条は農地転用と言って、農地の用途を変えてその他の土地（宅地等）として使用することに関わる法令です。前文も述べたように農地は日本の農業基盤で、好き勝手に用途を変えると基盤が崩れることに繋がる可能性がある。やむを得ない理由があって、転用が必要なときは正式に許可を取ってからです。
ℚ：転用とは？
農地を耕作以外の目的に使うこと。
明らかに転用例 ①宅地 ②駐車所 ③資材置き場 ④道路 ⑤太陽光パネル設置
転用ではない例 ①田⇒畑 ②畑⇒田 ③田、畑⇒果樹
ℚ：特例として、許可不要な場合もあるの？
ある
- 農業用倉庫のため敷地200㎡未満（農地法施行規則第29条第１号）（届出を求める市町村もある）
- 農業用車両を一時的に停めるスペース（土の流出を防ぐため、最小限の砂利可との市町村が多い）
- 市街化区域にある農地（届出）（下記土地利用区分で詳しく説明する）
ℚ：何処にある農地でも転用はできる？他法令との関わりは？
土地利用区分と農地区分により転用の難易度が大いに違う
| 土地利用区分 | 他法令に関わる許可等 | 農地区分 | 転用許可の方針 |
| 農業振興地域の農用地（青地） | 農振除外（先行） | 農用地区域内農地 | 原則として不許可 |
| 都市計画区域 市街化調整区域 | 開発許可；建築許可（並行） | 甲種農地 | 原則として不許可 |
| 都市計画区域 市街化区域（届出制） | 第１種農地 | 原則として不許可 | |
| 第２種農地 | 場合によっては許可 | ||
| 第３種農地 | 許可 |
＊用語の定義は別記事にて説明する農地関係用語集
農用地域内農地（青地）
農業振興地域内の農業地区域は一番難しい、通称「青地」です。青地は農地転用を申請する前に、農業振興地域から除外手続きが必要です。イメージ的には：農振除外⇒農地転用申請；他法令許可申請（並行）⇒転用許可 手続きがうまくいっても6ヵ月～12ヵ月の処理期間が必要と思ってスケジュールを立ててほうが無難でしょう。
事情があってどうしても青地を転用したい場合は、まず農業委員会の窓口にご相談を。立地が大きく関わってくるので、難しい場合はすぐにその旨の回答をもらえると思います。一定の見込みが立つ場合は次の都市計画法など他法令に関わる市役所の別の窓口にてそれぞれを協議します。そちらの見込みも立つであれば、いよいよ農振除外の申請を準備してよいでしょう。具体事例を書いた記事があるので、当てはまる方はそちらをご参考に。農地転用事例紹介
甲種農地、第1種農地
こちらは青地に比べたら一部例外があり、用途によっては許可を認めるケースもたくさんあります
- 農業体験ができる施設；他都市等との地域間交流を図るための施設
- 農業従事者を相当数安定的に雇用することが確実な工場
- 集会施設、公園、広場等、農業従事者の良好な生活環境を確保する施設
- 集落に接続して住宅その他申請に係る土地の周辺の地域において居住する者の日常生活上または業務上必要な施設
- 一般国道・都道府県道に接して流通業務施設やガソリンスタンド等
第２種農地
正当な理由があって、周辺の他の土地では事業の目的が達成できない場合や、農業用施設を建設する場合、公益性の高い事業の用に供する場合等は許可
第３種農地
正当な理由があれば、原則として許可
ℚ：どこに申請すればいいの？
市町村の農業委員会を介して都道府県の知事に申請する
ℚ：申請に必要な書類は？
案件によって提出する書類も違いますので、似たような事例内容をご参考にしてください。
ℚ：許可取らずに、転用や売買契約を結んだりした場合は罰則がある？
許可なしの契約は法律効果がありません。無断転用は現状回復をする上、悪質な場合は3年以下の懲役又は300万円以下の罰金に処する。（農地法６４条）
- 令和７年２月以降、農地の貸し借りは農地法３条又は農地中間管理機構を介するのみすることができます。（基盤法による貸し借りは終了）農地中間機構を介する場合には３条の許可が要りません。
愛媛県の農地中間管理機構→ 公益財団法人愛媛農林漁業振興機構
愛媛版 農地中間管理事業の手引き ↩︎
まとめ
農地の用途を変えずに所有権の移転や賃貸借権の設定⇒農地法３条。
申請先は市町村の農業委員会
農地の用途を変えて、自分が使用するまたは他人に所有権移転若しくは賃貸借権の設定 ⇒農地法４，５条
申請先は市町村の農業委員会を介して、都道府県の知事
手続きが面倒くさいだから許可を取らずに転用や売買は絶対得しません、ばれると関係行政からは厳しく指導され、なお悪質と判断される場合は罰則に処されることだってある。
農地法３条も含めて、特に４，５条の手続きは複雑で、専門知識を要します。内容によっては多数の行政機関と協議することや書類を取得することは避けられません。また多くの場合は測量、図形の作成、不動産や土地の登記等様々な専門分野の士業と関わりを持ちなければなりません。
- 市町村役所 各課
- 市町村の農業委員会
- 法務局
- 地方局
- 測量士
- 土地家屋調査士
- 建築業者
- 司法書士
行政書士はその軸になって、上記周囲とのやり取りを当事者に代わって行う人。
許可の申請のみならず、各署と円滑にコミュニケーションを取り、事前許可、中間報告、転用完了報告すべてをこなす。あなたが目指す目的にたどり着くまでサポートいたします
是非ともご相談、ご依頼をお待ちしております。
＊参考書籍①「農地転用の手続き」若子 昭一先生
②「農地転用許可制度マニュアル」一般社団法人 全国農業会議所
③ 農林水産省ホームページ